Source: Republic of Brazil 3
O Conselho Monetário Nacional (CMN) aprovou alterações no modelo de direcionamento obrigatório dos recursos dos depósitos de poupança, conforme detalhado adiante. O objetivo é possibilitar uma utilização mais eficiente dos recursos captados por meio desses depósitos e de outros instrumentos de captação, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs).De forma complementar, o Banco Central (BC) promoveu mudanças na regulamentação que disciplina o recolhimento compulsório sobre os depósitos de poupança, possibilitando que até 5% dos saldos de poupança, ao serem utilizados para operações de crédito imobiliário, possam ser deduzidos da exigibilidade de recolhimento. A dedução prevista no compulsório guardará harmonia com os critérios de elegibilidade das operações de crédito imobiliário definidos para o novo modelo de direcionamento dos depósitos de poupança.Com essas medidas, espera-se uma ampliação na concessão de financiamentos imobiliários e do acesso ao crédito para aquisição da casa própria em condições adequadas, em especial para famílias de menor renda não contempladas por programas habitacionais, mantendo-se preservada a robustez das regras de originação dessas operações de crédito.O novo modelo de financiamento de crédito imobiliário viabiliza R$ 111 bilhões de recursos no primeiro ano, tornando disponíveis R$ 52,4 bilhões a mais, em relação ao modelo atual, para financiamento habitacional nesse período, dos quais R$ 36,9 bilhões de forma imediata.As normas editadas resultam de amplo debate realizado com segmentos do setor financeiro e da construção civil e com entes do setor público.O novo modelo de direcionamentoNo novo modelo, que passará a vigorar a partir de 2027, os depósitos de poupança continuam servindo de referência para a determinação do montante a ser obrigatoriamente aplicado pelos agentes financeiros em operações de crédito imobiliário. No entanto, para gerir adequadamente seus ativos e passivos, os agentes financeiros deverão recorrer a fontes alternativas de recursos, como LCIs e LIGs, para sustentar a carteira imobiliária. Uma vez contratadas operações em montante suficiente para atendimento do direcionamento, os recursos dos depósitos poupança ficam disponíveis para a realização de operações mais rentáveis e os ganhos esperados nessas operações possibilitam a redução das taxas de juros cobradas dos mutuários nas operações imobiliárias. Assim, os depósitos de poupança passam a exercer a função de gerar receita destinada à equalização das taxas das operações de crédito imobiliário.Além disso, diferentemente do modelo atual, em que uma operação pode ser computada, para fins de cumprimento do direcionamento, pelo saldo contábil até a sua liquidação, a nova sistemática prevê a utilização do valor nominal de contratação por período que varia de 2 a 7 anos, de acordo com a modalidade e com as condições da operação. Desse modo, cada real de poupança dará origem, potencialmente a mais do que 1 real de crédito imobiliário.Parâmetros do novo modelo de direcionamentoNo novo modelo, o percentual do saldo dos depósitos de poupança a ser aplicado em operações de crédito imobiliário será elevado gradualmente de 65%, previsto no modelo atual, até chegar a 100%, sendo que o equivalente a 80% desse saldo deverá destinado para financiamentos habitacionais contratados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), cujo custo efetivo, considerando juros, tarifas e comissões, está limitado a 12% ao ano.Como regra geral, uma operação de crédito imobiliário com prazo de 30 anos ou mais poderá ser computada para fins de atendimento do direcionamento por 5 anos, sendo reduzido esse período de forma proporcional para operações com prazos inferiores. Com vistas a incentivar a concessão de crédito para a população da classe média baixa, os financiamentos de imóveis com valor inferior a R$ 1 milhão poderão ser computados por até 7 anos. Já os financiamentos destinados à produção de imóveis residenciais poderão ser computados por 2 anos. Medidas complementares:A norma editada pelo CMN estabelece ainda, a partir da data da sua publicação, a atualização do valor do imóvel financiado no âmbito do SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Com isso, torna-se possível que os mutuários de financiamentos que tenham como objeto imóveis avaliados até o novo teto utilizem os recursos de suas contas vinculadas do FGTS para redução do valor financiado, pagamento de prestações ou amortização extraordinária das operações.Além disso, passam a vigorar a partir de 1º de janeiro de 2026:- ajustes pontuais relativos ao modelo de direcionamento da poupança atual, com vistas a concentrar a obrigatoriedade de aplicação de recursos em novas operações de efetiva natureza imobiliária; – as seguintes medidas complementares:a) a previsão de que os sistemas de amortização das operações com cláusula de atualização por índice de preços podem incluir componente adicional de amortização: propicia-se mais segurança para essas operações, assegurando maior previsibilidade aos mutuários quanto aos valores das prestações;b) a obrigatoriedade de aplicação do limite de cota de crédito de 60% na hipótese de operações que compartilhem o mesmo imóvel como garantia.Clique para ver a Resolução CMN n° 5.254 e a Resolução CMN nº 5.255.Clique para ver a Resolução BCB n° 512.